プロジェクト概要
| プロジェクト名 | La Bella Vita（ラ・ベラ・ヴィータ） |
| 所在地 | 東京都世田谷区経堂 |
| 施工年 | 2005年 |
| 用途・種別 | 賃貸マンション（全32戸・ワンルーム中心） |
| 対応内容 | グランドデザイン（コンセプト立案・デザイン監修・素材選定） |
| 協力設計 | 入江三宅設計事務所（構造・実施設計） |
オーナー様が抱えていた悩み
「10年後も家賃を下げなくていい賃貸マンション」は実現できるのか
複数の賃貸マンションを経営するオーナー様からのご相談がスタートでした。
賃貸マンション経営において、多くのオーナー様が直面する課題があります。
築10年を過ぎると周辺相場に引きずられ、家賃を下げざるを得ない。
設備投資をしても、周辺の競合物件との差別化が難しい。
世田谷区経堂というマンション激戦区で、長期的に選ばれ続ける物件をつくれないか？それがオーナー様の切実な問いでした。
「通常の賃貸マンションでは、10年もすると家賃を下げなくてはならない。 家賃を下げなくていいような物件はつくれないだろうか」
ドムスデザインのアプローチ：図面を引く前にやったこと
ドムスデザインでは、設計図面を引き始める前に徹底的な調査と対話を行います。
このプロジェクトでも、まず「なぜこのマンションに住みたいと思うのか」という本質的な問いから出発しました。
エリア調査・競合分析
経堂エリアのマンション市場を徹底的にリサーチ。
周辺の賃貸マンションの家賃帯、設備水準、入居者属性を分析し、「どこも同じように見える」という競合物件の弱点を明確にしました。
効率優先で建蔽率・容積率いっぱいに建てられた結果、特徴のないマンションが乱立している実態を確認。ここに差別化の余地があると判断しました。
オーナー様との対話
オーナー様の事業ビジョンを深く聴き取りました。単に「埋まるマンション」ではなく、「住む人の人生を豊かにするマンション」という想いを共有。この対話から、「住まい」ではなく「暮らし方」をデザインするという方向性が見えてきました。
立地の可能性を読み解く
敷地は正方形に近い形状の角地。通常であれば効率重視の箱型設計になりがちですが、この立地条件を「イタリアの街歩きのような楽しさを表現できる」ポテンシャルとして読み解きました。角地を活かした回遊動線、正方形に近い敷地を活かした中庭の設計。敷地の「制約」を「魅力」に転換するコンセプトの核が、ここで生まれました。
このように、ドムスデザインでは設計の前に「市場」「想い」「土地の可能性」を徹底的に読み解きます。
イタリアで学んだデザイン哲学 「いきなり線を引かない」 を実践し、本質的な価値を設計に落とし込みます。
コンセプト「マンション全部があなたの部屋」
賃貸マンションの家賃が年々下がるのは、それだけの魅力がないから。
ワンルーム10坪の部屋だけが「住まい」ではなく、中庭も廊下のコーナーも屋上庭園も、建物のすべてが自分の居場所であるかのように感じられたら ―そんな逆転の発想から、このコンセプトは生まれました。
「10坪のワンルームを借りるのではない。建物全体が、あなたの暮らしの舞台になる」
イタリアの街歩きのような楽しさを表現するため、駅からの帰り道もデザインの一部と捉えました。敷地にたどり着くと、まず滝がお出迎え。
路地を歩き、中庭を通り抜け、やがて自分の部屋にたどり着く。毎日の「ただいま」が小さな旅になる。それがLa Bella Vitaの世界観です。
デザインの特徴
1. イタリアの街並みを再現した空間設計
石、アイアン、噴水のオブジェなどをイタリアから直輸入。素材の力で、日本にいながらイタリアの陽気さや空気感を五感で感じられる空間を実現しました。中庭のシンボルツリーは四季の移ろいを映し出し、水の音が日常に安らぎを与えます。
2. 音楽と暮らす贅沢「全室防音」
全32戸すべてに防音を施し、楽器演奏が可能な賃貸マンションに。地下には音楽室を完備し、スタインウェイ製ピアノを常設。仲間と集まって演奏を楽しめる、他にはない暮らしの価値を提供しています。
3. 本物の素材による長期価値の維持
ビニールクロスは一切使用せず、全室の壁は塗装仕上げ。白をベースカラーに、赤・グリーン・ベージュのアクセントカラーを3色展開。10年経ってもチープにならない本物の素材選びが、長期的な資産価値を守ります。
4. 部屋の広がりを生む工夫
各室のバルコニーにウッドデッキを敷き、室内とフロアレベルを合わせることで、10坪の居室に視覚的な広がりを創出。お風呂・パウダールームはゆとりのあるサイズに設計し、暮らしの満足度を高めています。
結果・成果
家賃相場の1.5倍。20年経っても下がらない。
La Bella Vitaの家賃設定は、オープン当初から周辺相場の1.5倍。
通常であれば築10年で家賃を下げざるを得ない賃貸マンション市場の常識を覆し、10年経過しても家賃を維持。むしろオーナー様からは「家賃を上げようか」という声も上がっています。
| 家賃設定 | 周辺相場の1.5倍 |
| 家賃維持期間 | 20年以上（値下げなし） |
| 入居者の定着 | 遠方（埼玉）からの転居実績あり |
| オーナー評価 | 家賃値上げも視野に |
音楽演奏ができることに惹かれ、埼玉など遠方からわざわざ越してくる方もいらっしゃいます。「住所」ではなく「暮らし方」で選ばれるマンション 。
デザインの力が、価格競争から解放された賃貸経営を実現した事例です。
